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郑永年:房地产关乎中国命运 改革或“伤筋动骨”


2017-04-12 08:21:47






  新加坡《联合早报》4月4日发表新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年的文章《房地产与中国社会命运》称,在今天的中国,房地产决定了中国社会的命运,是进步还是退步,是幸福还是悲惨。如果要避免房地产的破灭,就必须有伤筋动骨的变化。

  郑永年称,很多年来,房地产的变化最能牵动中国社会的神经,而今天这种情况变得更为严峻了。在政府调控接连失效之后,人们已经对房地产失去了信心,自私的人们都在疯狂,希望在泡沫破灭之前进行最后的一搏。

  前英格兰银行行长牟维·肯最近出版了题为《炼金术的终结:货币、金融和全球经济的未来》的一本书。在总结了2008年开始的经济危机后,作者说,他从危机中学习到了两点。第一,泡沫持续的程度远较我们预估的要长。以前的危机是这样,这次(2008年的金融危机)也一样,都持续了数十年的时间才最后破灭。第二,泡沫破灭的速度也远较我们预估的要快。

  郑永年称,牟维·肯把金融经济称之为“炼金术”,终究会破灭。不管从哪个角度来说,今天中国的房地产就面临着这种情形,人们都知道泡沫总有一天会破灭,只不过不清楚哪一天;而在破灭之前,人们不仅还会继续处于“集体无意识”的状态,并且对此推波助澜。

  实际上也如此。近年来,中央高层多次强调:“房子是用来住的,不是用来炒的。” 但现实刚好相反,房子被用来炒,而不是用来住的。这个趋势越来越严峻,在住房大量空置的同时,房价继续快速上涨。去年年底,中央经济工作会议讨论中国经济的几个不平衡,其中一个就是房地产和实体经济之间的失衡。

  炒一套房的价值相当于一个不小的实体经济公司数十年的努力。“上市公司买房救公司”、“两个有房产的人结婚相当于两个上市公司的合并”、“为了买房,一个老太太结婚数次”等等新闻报道,一直充斥着新闻媒体。

  确切地说,住房在中国已经远远超出其“居住”的自然属性,而涉及到个人、家庭、集体、道德伦理等等方面。历史地看,世界上没有一个国家的住房,能够像中国那样牵动着社会方方面面的变化。

  郑永年:房地产关乎中国命运 改革或“伤筋动骨”

  避免房地产泡沫破灭需要大变化

  郑永年称,如果要避免房地产的破灭,就必须有“伤筋动骨”的变化。一旦房地产泡沫破灭,那么“伤筋动骨”的不仅仅是房地产市场本身了,而很可能是整个中国社会。

  中国房地产今天所面临的困境,并不是房地产本身的问题,而是城市体制问题,是城市化模式问题。有一点必须强调,那就是,房地产病只是中国城市化模式的一个反映而已。

  郑永年称,由于中国政治和行政体制的特殊性(例如城市所具有的行政级别),优质资源高度集中在几个大城市,尤其是一线城市。在优质资源高度集中的情况下,所有意在促进社会进步的改革显得“违反”人性,从而变得无效,甚至失败。

  这种例子比比皆是。例如,因为一线城市太大了,人太多了,需要减少人口,因此很多城市都在出台驱赶没有城市居住权的人(往往是农民工和穷人)的政策,但问题在于穷人最需要交通便利、能够找得到工作的城市。例如,城市的医院太拥挤了,但问题在于只有在城市才能找到好医院、好医生,老百姓为了一条命而到城市找医院和医生是人性所趋。例如,城市里的学区房尽管已经太贵了,但房价还是拼命往上涨,这只是因为城市的学校太好了,人们只有把自己的小孩送入这些学校,才会有一个更好的未来。

  郑永年称,更为重要的是,大城市所具有的优质资源,使得城市聚集的既得利益者的规模越来越大,势力也越来越强,这更使得改革变得越来越困难。例如,讨论多年的房地产税迟迟不能成为现实,只是反映了既得利益者的阻力是多么有效这样一个现实。更多的既得利益者需要更多的优质资源,也能得到他们所需要的资源。

  事实上也如此。这些年来,国家的优质资源源源不断地流向大城市,而很多二三线城市则得不到应当有的资源,更不用说是乡镇了。大城市越来越富,中小城市越来越穷,城市间的差异,便是利益在不同社会阶层的差异的反映。

  郑永年称,如果这个逻辑不改变,那么结果必然是整个国家的发展会变成几个大城市的发展,即围绕着北、上、广、深几个大城市。实际上,大城市尽管已经过大,仍然继续在扩张。

  房地产和实体经济之间的严重失衡

  郑永年称,中央政府已经注意到了房地产和实体经济之间的严重失衡,现在在努力改变。通过管控房地产(例如限购)已经不足以实现房地产和实体经济的平衡,更不足以促成社会均衡的进步。现在解决问题的思路仍然是房地产本身,而没有把房地产置于城市化模式中来考量,因此所出台的举措远远不够。

  郑永年称,要改变房地产的严峻形势,必须做一些大的改革举措。有几个改革举措可以考量。

  第一,实现“新三线计划”,把优质资源分散到二三线城市。大城市集中了过多的优质资源,不仅已经造成了巨大的浪费,而且使得改革不可能。政府先行,要把一些政府机构搬到二三线城市。

  一些大型国有企业也可以搬离大城市,走向二三线城市。优质的学校、医院和社会服务机构可以在二三线城市设置分支机构,总部留在城市以减少阻力,但总部定期派优质专业人才去二三线城市工作,就如同政府内部的干部交流制度那样。

  第二,实现“居者有其屋”的政策。二三线的很多城市面临着严峻的房地产泡沫,而越来越多的大城市年轻人没有居所。为什么不可以实现“居者有其屋”呢?在优质资源逐渐流向二三线城市的同时,通过“居者有其屋”政策鼓励和吸引年轻人到那里进行就业、创业。这样,既可以避免大量的人才留在大城市所造成的浪费,也可以促进二三线城市的可持续发展。

  第三,二三线城市社会政策的改进。随着优质资源分散到二三线城市,那里的社会政策也可以跟进。例如,随着老龄化社会的来临,可以在二三线城市建设更多的医院、养老院等。各类学校、体育设施、文化娱乐设施等也可以跟进建设。

  第四,加快小城镇建设和农村的现代化。要考虑到,即使中国的城市化达到了发达国家的水平,即70%的水平,也仍然会有5亿多人口生活在农村。要避免这个庞大的群体“包围”城市,对城市构成不可承受的压力,那么就不可以忽视农村建设。

  而且,因为教育的扩张和农民工这个特殊阶层的形成,今天的农民已经不再是“日出而作、日入而息”的传统农民,而是具有和城市居民同样权利观念的新农民。如果忽视了这个群体的权利观,那么将会是巨大的政治错误。因此,小城镇建设和农村的现代化成为必须,这个过程既可以实现经济的可持续发展,也可以为政治和社会的稳定打下基础。

  【延伸阅读】地方房源登记接入国家平台 为楼市调控提供数据支撑

  央广网北京3月31日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,2017年,不动产统一登记制度将迎来“决战年”,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台。届时,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,就有望依法查询。

  2014年国土部曾制定了不动产统一登记工作的四年规划,要在2017年实现信息共享,依法公开查询。媒体报道,国土部部长姜大明近日表示,今年要巩固不动产统一登记工作成果,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

  如何看待不动产统一登记与开征房地产税的关系?国土部相关负责人曾表示,实施不动产统一登记并不是开征房地产税的前提条件。只是,不动产统一登记后,特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后,能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息,能够更加有效支撑房地产税收改革工作。这位负责人还表示,是否征收房地产税、何时开征、征收多少,应当通过制定相关税收法律去规定,与不动产统一登记制度建设没有直接关联。实施不动产统一登记并不意味要开征房地产税,更谈不上老百姓将面临高额税费的问题。

  《不动产登记暂行条例》规定各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享,为国家宏观调控、制定科学决策提供准确数据支撑。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出分析与评论。

  杨红旭:“国土部要求年底前所有地方房源全部接入到国家平台,也就是说不动产统一登记制度的推进在进一步加速。我国住房方面,包含其他不动产信息的汇总整理经历过很长的发展过程,其中重要的节点就是在2015年3月份正式实施的《不动产登记的暂行条例》,条例中确定由国土部来负责建立一套体制,各个级别的地方政府把所有的不动产登记信息都按照规范进行登记、汇总,然后提供给国家相关部门从2015年3月份开始施行后,制定了一个4年的推进计划,按照目前最新的口径,应该在年底前全部接入到国家平台。

  中国每隔10年就进行一次人口普查,所以通过人口普查能对全国的人口信息有一个清晰、全面的掌握。但是,我国基本上没有进行过房屋普查,地方政府可能基本上掌握了所在地区和城市的房屋所有情况,但国家没有掌握全国各个城市、地区的住房拥有量,这会导致一些问题,比如在房地产调控方面,有时很难制定特别精准的政策。

  国家基本掌握全国不同城市的住房拥有量会产生三个方面的作用:一是为短期的楼市调控提供基本的数据和支撑。二是从中长期来看,对于大家普遍关心的的房产税,它的征收需要掌握公民、家庭在全国的房屋拥有量,这样才能制定出比较好的征税方案。三是利于整个住房制度的设计。如果国家层面掌握了所有公民的住房情况,对于建立住房制度、制定住房政策也很有帮助。

  去年中央经济工作会议提出要逐步建立房地产调控的长效机制,国家对于房地产长效机制没有过多展开描述,但有关的提法已经持续好几年了。在2014年国家出台的《新型城镇化发展规划》中,曾经对健全房地产市场调控长效机制有过描述,界定了四个组成工具:住房政策、土地供应政策、财税政策以及信用政策。

  另外,要建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国的住房信息联网,推进部门信息共享。也就是说,全国的不动产统一登记制度是非常关键的,只有建立此制度,全国不同种类的房源才能统一汇总到国家的平台上,从而实现全国住房信息联网。那么,联网后的信息不仅国土部可以使用,其他部门也可以使用。这相当于在部门之间共享了一个数据库平台,从而为我国房地产短期政策制定、长期制度建设提供坚实的根基。”

  【延伸阅读】“老外”看中国楼市:为政府调控的风险意识“点赞”

  中新网北京3月30日电 (夏宾)3月,中国全国范围内掀起楼市调控潮,至今已有超30地密集实施各类调控政策。

  3月,博鳌亚洲论坛2017年年会举行。论坛期间,中国银监会原副主席蔡鄂生的一句“反正北京房子我买不起”和人民大学副校长吴晓求说出的“我是中上收入阶层,同样买不起北京房子”,让中国楼市话题走向了“国际化”。

  “中国房价往上涨是件很正常的事情。”尼泊尔加德满都管理学院主管Bishnu Raj Adhikari告诉记者,中国经济在快速增长,中产阶级人群不断扩大,无论是出于自住或是投资需求,都会带动城市房价上涨。

  惠誉全球主权评级总裁James McCormack有着相似意见。他认为,人们对房地产的刚需普遍存在于全球大城市之中,比如伦敦、纽约、北京、上海等,“刚需推高了中国大城市的房价,尤其是在中国的一线城市,这也是中国融入全球化的表现之一。”

  那中国楼市存在泡沫吗?彼得森国际经济研究所高级研究员Nicholas Lardy直言,因为房地产的过度投资,给西班牙、爱尔兰等国带去了大量问题,“但这不会发生在中国。”

  James McCormack在肯定中国房地产市场不存在泡沫的同时,也提醒称,应始终对高房价保持警惕。

  回想起2008年金融危机,美国房地产公司Lennar International总裁Chris Marlin在接受记者采访时称,彼时,美国没有对房地产风险的控制意识,盲目放贷,但中国政府具备风控意识,并采取行动,从最近出台的一系列限购限贷措施来看,都能起到为楼市降温的作用。

  “在用调控政策来抵御楼市风险的这个意识上,中国政府比美国政府强得多,美国政府基本没有这方面的意识。”Chris Marlin为中国调控政策“点赞”。

  亚洲开发银行副行长Stephen Groff则表示,任何国家的宏观经济管理者都要注意过度投资和某些行业发展过热的问题,中国也不例外。在对房地产调控的过程中,政策制定者需要尽力了解风险,防范风险。

  谈及“学区房”问题,Chris Marlin表示,在美国也有“学区房”,父母都会希望给孩子提供更好的教育资源,所以“学区房”就会变得抢手,进而抬高价格,“平衡分配教育资源将是解决‘学区房’高价的方法。”

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